Покупка недвижимости в ДНР, как купить квартиру в ДНР



В предложенном материале рассматриваются основные проблемы и нюансы, с которыми можно столкнуться при покупке жилья в Донецкой Народной Республике, а также рассказывается о действующих нормативных актах и требуемой документации.


Покупка недвижимости в ДНР

В связи с военной обстановкой, жилищный рынок республики стал доступным и дешевым, что привлекло потенциальных покупателей из соседней России. Независимо от стоимости, покупка недвижимости в ДНР в виде квартиры или частного дома – это процесс, требующий времени, терпения и знания нюансов, которые способны обезопасить недвижимое приобретаемое имущество от судебных претензий продавца в будущем.

Особенности покупки жилья в ДНР

Поскольку Донецкая Народная Республика является непризнанным государством, так как территория юридически принадлежит Украине, у лиц в процессе сделки возникает много вопросов. Прежде всего, будущий собственник жилья должен определиться с местоположением, районом, состоянием квартиры, пожеланиями к планировке и цене.  

Помочь найти подходящий дом могут официально работающие донецкие агентства недвижимости, сайты которых легко найти в Интернете. Агентства, имеющие обширную жилищную базу, выступят посредниками:

  • в сделках аренды, покупки и продажи;
  • помогут с документами и нотариальным оформлением;
  • займутся объявлениями, поиском клиентов – покупателей и продавцов;
  • внесут необходимые предложения при оформлении договоров;
  • обеспечат проверку документации на аварийное состояние жилой площади;
  • выявят моменты возможного залога (невыплаченного кредита или ипотеки);
  • обеспечат юридическое сопровождение.

Приобретение жилья в безопасных районах Донецка – столице ДНР, а также городе Макеевке – спутнике столицы, является наиболее выгодным вложением в будущую недвижимость, по сравнению с другими небольшими республиканскими городами. Безопасными для проживания в Донецке считаются центральные районы, а также Буденновский и Пролетарский район.

Куйбышевский, Петровский, часть Киевского и Кировского районов находятся в первой зоне риска при возобновлении активных боевых действий, что сопряжено с риском потери недвижимости или причинения ей значительного ущерба. В связи с этим, думать о доме в опасных районах и на окраинах столицы не стоит.


ВАЖНО! Преимущество услуг Агентства недвижимости состоит в сокращении сроков оформления покупки в 2 раза. Республика установила фиксированную цену за услуги риэлторов – 1 000 у.е. Процент от сделки в довоенный период отошел в прошлое.


Нормативные акты по покупке жилья в 2019 г.

Соблюдение законодательства является основой регламентации действующей власти в ДНР. В республике проведение сделок с недвижимостью регулируется следующими нормативными актами:

  1. Гражданский Кодекс Украины (ГК).
  2. Законы ДНР:
  • «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)» (24.06.2016 г.);
  • «О нотариате» (21.12.2018 г.);
  • «О налоговой системе» (ст. 122, 123 от 25.12.2015 г.).
  1. Постановление Совета Министров № 17-21 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами ДНР» (02.09.2015 г.).

Использование в юридической практике украинского ГК не противоречит законодательству ДНР. Но сделки, которые были проведены по украинским законам после 31.12. 2016 г. считаются недействительными. Двойные сделки на подконтрольной и неподконтрольной территории Украины по приобретению недвижимости запрещены. Обращаться нужно только к республиканским нотариусам.


ВАЖНО! Покупки, оформленные до 31.12. 2016 г. подлежат обязательной документационной легализации в Межведомственной комиссии, о координатах которой можно узнать на официальном сайте ДНР. Также потребуется легализация недвижимости в Минюсте, если она была приобретена с 11.05.2014 г. до 31.12.2016 г. Отсутствие легализации признает сделку незаконной.


Нюансы, которые нужно знать

Средняя стоимость жилой площади Донецкой Республики в 2019 г. в благоустроенных районах, включая центральные, составляет в долларах США для 1-к. квартир – 9 500; 2-к. – 14 500; 3-к. – 16 100. Стоимость частных одноэтажных домов составляет от 7 000 долларов. Двухэтажные коттеджи с большой частной территорией будут стоить дороже. Удаленность от центра имеет значение и влияет на цену.

Купля-продажа недвижимости в ДНР осуществляется только на основе технического паспорта, который можно получить в отделе БТИ или «Едином регистрационном центре» (ЕРГ). В БТИ слишком большие очереди, в ЕРГ процесс движется быстрее.

После подачи заявления и перечня документов, указанных на стенде центров, на место обязательно выезжает технический специалист, который проверяет состояние жилой площади, выявляет перепланировки и самострои. Составленный акт обследования отдается техником в регистрационный центр, куда обратился человек. Оформление техпаспорта составляет 1-3 месяца.

Если продавец или покупатель не желают обращаться в агентство недвижимости, они имеют право самостоятельно решать вопрос с продажей (покупкой), обратившись к нотариусу, который подскажет, какие справки необходимо собрать. Нотариус подготовит все необходимые документы, проверит право-обладающую документацию на квартиру (дом), а также наличие обременений (аресты, залоги, кредиты).

При покупке-продаже недвижимости покупателю придется дополнительно заплатить в казну государства 10--20% от сделки, если он не является резидентом страны, для остальных лиц оплата составляет 5–10%. Ставка налога зависит от рыночной стоимости квартиры.

Перед сделкой необходимо проследить, чтобы бывшие собственники жилой площади и члены их семьи выписались. В идеале, желательно, чтобы они это сделали и на украинской территории, предоставив справку-выписку из Единого государственного демографического реестра регистрации по месту проживания. По законам ДНР достаточно выписки по месту жительства.


ВАЖНО! Владельцы имеющегося или приобретенного жилья должны обязательно подтвердить право собственности в Отделе регистрации вещных прав при регистрационной палате, которая находится в ЕРЦ или Доме правительства. Оформление проходит за 15 дней. Лучше не затягивать, и сделать вещное подтверждение сразу.


Необходимая документация

Подготовка и оформление документов требует терпения и времени. Предъявлять юристу, регистрирующему сделку, необходимо только оригиналы бумаг. Чтобы нотариально оформить куплю-продажу квартиры (дома), требуется собрать следующий документационный пакет:

  1. Регистрация права собственности.
  2. Документ, устанавливающий право на жилую площадь.
  3. Технический паспорт.
  4. Справки об отсутствии ограничений на сделки с недвижимостью (из ЕРЦ), а также:
  • из ЖЭУ о количестве прописанных (выписанных) лиц и исключении долгов за коммунальные платежи;
  • об отсутствии залогов, кредитов и претензий со стороны родственников, в т. ч. несовершеннолетних лиц.
  1. Акт независимой оценки рыночной стоимости жилья у лицензированных оценщиков.
  2. Паспорт и ИИН.
  3. Квитанции об оплате республиканской пошлины, услуг проведения регистрации.

Сбор дополнительных документов или справок, помимо перечисленных выше, в индивидуальных случаях определяет нотариус. Он всегда сделает необходимые разъяснения, окажет поддержку, а также заверит копии документов. Часто юрист не спрашивает справки о коммунальных задолженностях, но на всякий случай, лучше быть подготовленными.


ВАЖНО! Справка об отсутствии ограничений на сделку с жилой площадью (из ЕРЦ) действует всего 15 дней, поэтому лучше ее оформлять в последний момент. Акт независимой оценки рыночной стоимости жилья у лицензированных оценщиков влияет на сумму подоходного налога при осуществлении нотариального оформления.


Зная о всех особенностях и тонкостях проведения сделок с недвижимым имуществом в ДНР, легко не совершать ошибки. Удачного приобретения!


Похожие статьи


Я принимаю Яндекс.Деньги Оплачивайте с QIWI Оплачивайте с VISA